湘潭是偉大領(lǐng)袖毛主席的家鄉(xiāng)，同時(shí)也是全國(guó)文明城市、國(guó)家森林城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，是湖南省長(zhǎng)株潭核心增長(zhǎng)極重要一員。2016年9月政府提出實(shí)施“偉人故里，大美湘潭”，城市的發(fā)展提到一個(gè)新高度。隨之湘潭地產(chǎn)也出現(xiàn)了前所未有的高度。

　　以地產(chǎn)眼光來區(qū)分，湘潭分為四大版塊：河?xùn)|即岳塘區(qū)、河西雨湖區(qū)、易俗河湘潭縣和九華。受省會(huì)城市的影響帶動(dòng)效應(yīng)，湘潭樓市發(fā)展擁有巨大的發(fā)展前景。同時(shí)湘潭房?jī)r(jià)在全國(guó)同級(jí)城市相比，仍屬價(jià)格洼地，發(fā)展?jié)摿Σ谎远鳌?/p>

　　湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)即有機(jī)會(huì)又充滿挑戰(zhàn)。從宏觀面來看，全國(guó)堅(jiān)守“房住不炒”大方針不改變，房地產(chǎn)資管新規(guī)“三條紅線”要求，人口老齡化趨勢(shì)等因素，勢(shì)必給地產(chǎn)行業(yè)帶來嚴(yán)重影響。

　　1、國(guó)家堅(jiān)守房住不炒準(zhǔn)則持續(xù)，這意味著地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)像前幾年火爆，更多的是從市場(chǎng)尋找剛需客和改善客戶。湘潭自16年啟動(dòng)大美湘潭后，大量拆遷動(dòng)作已透支部分剛需和改善客戶。2019年，全市（含縣市）新建商品住宅銷售364.23萬㎡；其中市城區(qū)住宅銷售240.59萬㎡。2020年1—10月，全市（含縣市）新建商品住宅銷售328.5萬㎡；其中市城區(qū)商品住宅銷售249.65萬㎡。也就成為今天各樓盤拿出渾身解數(shù)搶占市場(chǎng)“固定”客源。

　　2、五礦、富力、恒大、碧桂園、綠地、美的、奧園、世茂等知名房企入駐湘潭市場(chǎng)，三條紅線的出臺(tái)也勢(shì)必讓很多企業(yè)變現(xiàn)降價(jià)甚至甩貨銷售，大房企都通過降價(jià)銷售，地方小房企又怎能獨(dú)善其身呢？！

　　3、人口：湘潭市常住人口286.5萬人。城鎮(zhèn)人口180.2萬人，城鎮(zhèn)化率62.9%，比上年末提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。全年出生人口3.2萬人,出生率千分之11，人口自然生長(zhǎng)率千分之4.3，湘潭同時(shí)是人口凈流出的城市。人口老齡化導(dǎo)致房地產(chǎn)的增量需求下降，但改善型品質(zhì)地產(chǎn)將會(huì)大受歡迎。如當(dāng)?shù)仄放茤|方名苑、長(zhǎng)房時(shí)代、宜華湘江名城銷售一直不錯(cuò)，同時(shí)吸引了像浙江城發(fā)集團(tuán)、力高集團(tuán)、福源文旅等大型房企在湘潭投資開發(fā)，而福源文旅的十八總，更是將湘潭地產(chǎn)提升到前所未有的高度。不是產(chǎn)能過剩，而是落后的產(chǎn)能過剩。相信湘潭房產(chǎn)隨著品質(zhì)樓盤的開發(fā)，居民將從“住有所居”進(jìn)升到“住有宜居”時(shí)代。

　　4、區(qū)域：

　　1)河?xùn)|岳塘區(qū)：作為湘潭政治和經(jīng)濟(jì)中心，岳塘區(qū)一直是地產(chǎn)兵家重地。從365房產(chǎn)網(wǎng)上獲悉，目前約有109個(gè)樓盤，市場(chǎng)上的熱銷樓盤有碧桂園潭州府、中地凱旋城、宜華湘江名城、江景名城、盛世佳府、金芙蓉、盤龍御和園、美的國(guó)賓府、東方名苑、盛世佳府、湘江名城、旺城天譽(yù)、大漢龍?jiān)婆_(tái)、中駿世界城、力高、旭輝、天元美居樂、天元景峰城、東方明珠等，其中以力高、中駿世界城、長(zhǎng)房、旭輝、星合世家片區(qū)為高端版塊，周邊公園、市政辦公等得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)加持；目前愿景朗悅府、文博園碧湖、長(zhǎng)房集團(tuán)與湘潭城發(fā)集團(tuán)合作開發(fā)潭州壹號(hào)院和湘潭本土知名開發(fā)商天元集團(tuán)開發(fā)觀湘云頂項(xiàng)目，可以說是高大上，一線臨江，估計(jì)價(jià)格應(yīng)該在8K左右，把注重生活品質(zhì)的高端客戶牢牢吸引過去；這其中最令人矚目的是政府重點(diǎn)招商引資的環(huán)城港項(xiàng)目，打造岳塘高端休閑購(gòu)物居住環(huán)境，拭目以待。

　　但這一區(qū)域看似高大上，但也有漏可撿，盛世佳府破產(chǎn)重組后現(xiàn)在啟動(dòng)銷售，價(jià)格肯定會(huì)低開高走，拒說前期會(huì)在5K多一點(diǎn)，低于周邊1至2K，緊臨的江景名城項(xiàng)目，價(jià)格也差不多。但盛世佳府還是小區(qū)，80-130平戶型，車位600多個(gè)，并且有底商，但規(guī)模跟對(duì)面長(zhǎng)房美的要小很多；而江景名城項(xiàng)目?jī)H一棟樓，這也是這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格便宜的重點(diǎn)原因。

　　2)河西雨湖區(qū)：也是老湘潭，歷史的沿革在雨湖發(fā)揮的淋漓盡致。目前約有176個(gè)樓盤，其中以窯灣古城、白石古蓮城、湘江十八總為代表，已然成為休閑文旅代表區(qū)域，尤其是十八總，建設(shè)一線江景別墅品牌樓盤，對(duì)湘潭地產(chǎn)品質(zhì)發(fā)展起到拉動(dòng)作用，目前有民宿和商鋪，價(jià)格在2萬至3萬多一平，贈(zèng)送超大，拒了解180多平的民宿贈(zèng)送可達(dá)300多平，贈(zèng)送面積算進(jìn)去也就1萬多一平，還算劃算。

　　3)九華經(jīng)開區(qū)：約有44個(gè)樓盤，五礦萬境水岸、奧園、富力、保利、綠地城市空間站、璽宇·悅城國(guó)際、九華金水灣、步步高置業(yè)新天地、灣田九華湖壹號(hào)、中建昭山印象、雅士林欣城等大盤云集，長(zhǎng)沙區(qū)域的影響以及渠道的引進(jìn)更讓這片樓盤處于水深火熱之中，目前湘潭高鐵站附近以綠地、保利和悅城國(guó)際等項(xiàng)目為重點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，基本以無長(zhǎng)沙購(gòu)房資格客戶為主；五礦、灣田、奧園、恒大以及步步高及天元璽園區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)一直末停止，步步高今年又拿地建設(shè)超高層商業(yè)體，拒了解是重新打造湘潭河西的華隆步步高，彌補(bǔ)了河西區(qū)域大型商業(yè)的空白。

　　4)易俗河湘潭縣：32個(gè)，十里風(fēng)荷、欣積福灣、江聲壹號(hào)為代表的高品質(zhì)樓盤提高了區(qū)域的樓盤調(diào)性，同時(shí)湘潭縣一中在整個(gè)湘潭最高的升學(xué)率讓易俗河的項(xiàng)目銷售比市區(qū)還要高。

　　5、湘潭地產(chǎn)跟全國(guó)任何一個(gè)城市都不同，除開宏觀政策層面之外，對(duì)其影響最大的是長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙目前“限購(gòu)、限售、限價(jià)”三限，尤其芙蓉快速大道與潭州快速大道的峻工使用，半小時(shí)生活圈已經(jīng)達(dá)成，使之可分化長(zhǎng)沙部分購(gòu)房者同時(shí)，也吸納像婁底、邵陽(yáng)、湘西等地級(jí)市想在長(zhǎng)沙買房，但苦于手中無房票者的購(gòu)房者關(guān)注。

　　6、湘潭購(gòu)房注意事項(xiàng)：

　　1）價(jià)格因素：湘潭新房均價(jià)5974元/㎡，其實(shí)湘潭房?jī)r(jià)在全國(guó)同等GDP城市（見下圖）房?jī)r(jià)中屬于價(jià)格洼地，山東聊城市區(qū)樓盤均價(jià)9000元/平以上，加上縣城平均拉低房?jī)r(jià)后均價(jià)7978元/㎡，這還是環(huán)比下降8%之后的均價(jià)；安陽(yáng)新房均價(jià)6671元/㎡。與聊城相比便宜了1000多元/㎡，跟GDP緊臨的安陽(yáng)相差近700元/㎡，這跟政府的工作主導(dǎo)息息相關(guān)。一直有人說“富政府窮百姓”，而湘潭的政府外債窮了政府富了百姓，這應(yīng)該為湘潭政府點(diǎn)贊！