為有力推進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)，促進(jìn)土地統(tǒng)籌有序開(kāi)發(fā)和優(yōu)質(zhì)高效利用，根據(jù)國(guó)、省相關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，現(xiàn)就加強(qiáng)土地利用，推進(jìn)城市更新制定如下措施。

　　一、調(diào)控土地供應(yīng)總量。結(jié)合土地市場(chǎng)“批而未供”“供而未建”以及各城市區(qū)、園區(qū)和市屬投融資公司資源、資產(chǎn)情況，科學(xué)調(diào)控市本級(jí)商住用地年度供應(yīng)總量規(guī)模。供地計(jì)劃一旦下達(dá)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得調(diào)整。將年度出讓計(jì)劃細(xì)化至具體地塊，做到精準(zhǔn)出讓。實(shí)行最嚴(yán)格的“增存掛鉤”，對(duì)上年度未完成“增存掛鉤”批而未供土地35%、閑置土地55%交辦任務(wù)的城市區(qū)、園區(qū)和市屬投融資公司，暫停新增建設(shè)用地報(bào)批，待處置任務(wù)完成后方可恢復(fù)。

　　二、優(yōu)化城市更新單元管控。編制低效用地再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，劃定低效用地再開(kāi)發(fā)和城市更新單元，將老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能劃定為重點(diǎn)低效用地再開(kāi)發(fā)和城市更新片區(qū)，建立低效用地再開(kāi)發(fā)和城市更新項(xiàng)目庫(kù)。將低效用地再開(kāi)發(fā)和城市更新單元規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容納入控規(guī)，在落實(shí)公共服務(wù)設(shè)施配套、滿足安全、消防等國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)并征詢(xún)相關(guān)權(quán)利人意見(jiàn)后，可兼容用地性質(zhì)、實(shí)行土地混合開(kāi)發(fā)、空間復(fù)合利用，可適當(dāng)放寬建筑高度、容積率管控，地塊的綠地率、建筑密度、建筑間距等指標(biāo)可適度低于我市現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范。更新改造增加的非獨(dú)立占地的社區(qū)公益性、公用設(shè)施可不計(jì)入片區(qū)開(kāi)發(fā)容積率。

　　三、支持規(guī)劃指標(biāo)綜合平衡。堅(jiān)持片區(qū)單元整體改造與聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，開(kāi)發(fā)價(jià)值低、不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡的更新片區(qū)，按照“公益優(yōu)先”的原則專(zhuān)題研究，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可聯(lián)動(dòng)控規(guī)單元內(nèi)其他可出讓地通過(guò)帶條件、帶方案掛牌進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)更新項(xiàng)目的綜合平衡。

　　更新片區(qū)范圍內(nèi)用地規(guī)劃及相關(guān)指標(biāo)可在修建性詳細(xì)規(guī)劃或總圖整體一次性審批、配套設(shè)施同步實(shí)施的前提下綜合平衡，容積率指標(biāo)可適當(dāng)提高。項(xiàng)目實(shí)施主體在推動(dòng)城市更新中提高公共配套標(biāo)準(zhǔn)和增加城市公共開(kāi)放空間所占用地，可計(jì)入該片區(qū)容積率。以更新片區(qū)為單元，公共配套按照節(jié)約集約利用原則規(guī)劃并落位。城市更新項(xiàng)目可適度放寬樓間距和日照雙控管理，允許實(shí)行日照單控模式。鼓勵(lì)充分利用地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè)地下商業(yè)等設(shè)施，進(jìn)行豎向分層、橫向直通的立體綜合開(kāi)發(fā)。在滿足項(xiàng)目自身配套容量要求的前提下，開(kāi)發(fā)利用經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的，土地出讓價(jià)格依據(jù)地面價(jià)格的20%～50%繳納。

　　城市更新項(xiàng)目的土地出讓?zhuān)瑢?duì)有歷史保護(hù)建筑、近現(xiàn)代保護(hù)建筑或文物保護(hù)要求的項(xiàng)目，應(yīng)采取帶保護(hù)方案掛牌；對(duì)城市更新項(xiàng)目有產(chǎn)業(yè)配套或公益性配套要求的，應(yīng)將產(chǎn)業(yè)配套、公益性配套要求納入掛牌條件。

　　四、鼓勵(lì)集中成片改造開(kāi)發(fā)。在科學(xué)研判開(kāi)發(fā)價(jià)值提升空間的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)劃分綜合片區(qū)。在政府主導(dǎo)、權(quán)屬清晰、規(guī)范運(yùn)作、實(shí)業(yè)優(yōu)先、合法合規(guī)的前提下，創(chuàng)新市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)模式和融資渠道，運(yùn)用“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)”理念引入社會(huì)資本，負(fù)責(zé)片區(qū)的投融資、開(kāi)發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與運(yùn)營(yíng)，從未來(lái)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)經(jīng)營(yíng)性收益、綜合性收益和產(chǎn)業(yè)發(fā)展收益中實(shí)現(xiàn)投融資回報(bào)。支持市場(chǎng)主體收購(gòu)相鄰多宗低效利用地塊，進(jìn)行集中改造開(kāi)發(fā)，低效用地再開(kāi)發(fā)涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨(dú)立開(kāi)發(fā)的零星土地，可一并改造開(kāi)發(fā)用于建設(shè)各類(lèi)公共服務(wù)設(shè)施或配套建設(shè)商業(yè)設(shè)施，并按協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)。

　　五、鼓勵(lì)社會(huì)資本參與。按照“自愿出資、參照監(jiān)管、片區(qū)平衡、依約移交、適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)”的原則，推動(dòng)更新片區(qū)范圍內(nèi)公益性、經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目整體打包實(shí)施，鼓勵(lì)社會(huì)資本投資建設(shè)市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、中小學(xué)教育和社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生公共服務(wù)配套設(shè)施，建立經(jīng)營(yíng)性收益回報(bào)機(jī)制和金融服務(wù)、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)等激勵(lì)機(jī)制，提升資產(chǎn)吸引力，確保城市更新項(xiàng)目與市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套同步建設(shè)。完善土地增值收益分享機(jī)制，對(duì)原土地權(quán)利人可采取貨幣、物業(yè)補(bǔ)償?shù)榷喾N方式，調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體參與低效用地再開(kāi)發(fā)和城市更新的積極性。

　　六、支持開(kāi)發(fā)改善性住房。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化產(chǎn)品，加大品質(zhì)型、綠色生態(tài)型、康養(yǎng)型住房開(kāi)發(fā)比例，將改善性住房項(xiàng)目?jī)?yōu)先納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃。鼓勵(lì)推出大平層、第四代住宅、低層低密度住宅等改善性住宅產(chǎn)品，放寬住宅建筑面寬控制要求，鼓勵(lì)建筑內(nèi)部創(chuàng)新設(shè)計(jì)，取消高低配限制，可建設(shè)除獨(dú)棟獨(dú)院低層建筑外的住宅產(chǎn)品。

　　七、支持土地分割轉(zhuǎn)讓。按“一事一議”方式支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目。在不改變已批準(zhǔn)的項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃并明確約定公共配套設(shè)施建設(shè)責(zé)任的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)可辦理土地分割，分割后原項(xiàng)目的公共配套設(shè)施按約定實(shí)行共建共享，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中備注說(shuō)明。對(duì)于分割后需轉(zhuǎn)讓土地，由轉(zhuǎn)讓雙方在合同中明確受讓人繼續(xù)按照原規(guī)劃和約定實(shí)施的義務(wù)，并依法予以公示。允許實(shí)行預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)開(kāi)發(fā)投資未完成出讓合同約定開(kāi)發(fā)投資總額25%的土地，按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”原則，可依法辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，待開(kāi)發(fā)投資達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件后，由預(yù)告登記人申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。交易所涉及的稅費(fèi)政策，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　八、支持“商改居”。在符合上位規(guī)劃、相關(guān)規(guī)范及招商協(xié)議且滿足配套要求的前提下，已建成的庫(kù)存非住宅商品房，按程序批準(zhǔn)后，可依法依規(guī)進(jìn)行房屋使用功能調(diào)整；商業(yè)類(lèi)公寓在不改變土地用途和建筑輪廓、高度及形態(tài)的基礎(chǔ)上，可優(yōu)化調(diào)整為居住類(lèi)公寓。已出讓為居住用地的，原規(guī)劃條件中商業(yè)占比下限高于6%的，可調(diào)整至2%～6%；以居住為主的出讓商居綜合用地，原規(guī)劃條件中商業(yè)占比下限高于15%的，可調(diào)整至15%?！吧谈木印表?xiàng)目應(yīng)確保公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，土地用途、總建設(shè)量、容積率、綠地面積不得改變。已享受招商引資優(yōu)惠政策或?qū)俸诵纳倘?、片區(qū)商務(wù)中心的項(xiàng)目，原則上不納入“商改居”范圍。

　　九、創(chuàng)新存量土地盤(pán)活利用方式。對(duì)“批而未供”的經(jīng)營(yíng)性用地，可采用租賃、政府或社會(huì)投資短期使用等方式，將近期沒(méi)有市場(chǎng)需求的土地先行用于全民健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)等城市公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)使用，提升土地利用效率；在相關(guān)權(quán)利人達(dá)成一致的前提下，對(duì)采取“置換土地”方式處置的閑置和低效土地，可按照“同等價(jià)值、雙方自愿、憑證交換”原則，實(shí)行不同性質(zhì)、不同地類(lèi)、不同區(qū)域的土地互換，依法辦理登記。對(duì)市屬投融資公司已抵押的閑置土地，在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)協(xié)商可帶抵押依法轉(zhuǎn)讓。

　　十、實(shí)行市場(chǎng)化導(dǎo)向的定價(jià)規(guī)則。房地產(chǎn)供地以不低于成本或基準(zhǔn)地價(jià)為底線，形成與現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格緊密關(guān)聯(lián)的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。土地出讓前，各城市區(qū)人民政府、園區(qū)管委會(huì)、市屬投融資公司和行業(yè)主管部門(mén)不得以任何理由事先約定土地出讓價(jià)格和規(guī)劃條件。經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)的舊城改造、城市更新等特殊項(xiàng)目，土地成本明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的，可按市場(chǎng)定價(jià)原則確定上市起始價(jià)，并經(jīng)市自然資源管理委員會(huì)集體決策后實(shí)施。

　　本措施自印發(fā)之日起實(shí)施，試行2年。